房企欠債太多導(dǎo)致房價(jià)降了？
最近有人問，如果房地產(chǎn)公司欠這么多債，為什么房價(jià)還沒有下降呢？
當(dāng)然，房地產(chǎn)市場是分層的，這是自兩年前鶴崗卷心菜價(jià)格出售以來出現(xiàn)的，但最新數(shù)據(jù)顯示，包括一些縣在內(nèi)的更受歡迎城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍在悄然上升。
首先，讓我們從房價(jià)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成開始。
房價(jià)一般包括以下幾個方面：土地成本、建筑成本、安裝成本、費(fèi)用、稅收、開發(fā)商利潤。
土地成本約占房價(jià)成本的40%，一線城市和熱門二線城市所占比例更高，約為50%，高城市可能達(dá)到60%。土地成本包括拆遷補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償，土地出讓費(fèi)由政府征收。
施工成本和安裝費(fèi)用比較簡單，包括水泥、黃沙、鋼筋、電梯等，這一段，相對固定，就不會有很大的缺口。
各類稅費(fèi)，也由有關(guān)職能部門制定標(biāo)準(zhǔn)，每平方米100多元以上，占熊市價(jià)格不太大，房價(jià)越高，比例越低。稅收也按比例征收，沒有多少經(jīng)營空間。
利潤的發(fā)展很難說。發(fā)展好，利潤高，發(fā)展不好，利潤很薄，資金使用成本太高，也有虧損。
經(jīng)過這樣的分析，我們也可以知道為什么開發(fā)企業(yè)有這么多債務(wù)。因?yàn)橥恋厥召徍徒ㄔO(shè)需要大量資金。資金從哪里來？當(dāng)然，我借了錢。這也意味著，房價(jià)上漲帶來的好處被幾個人瓜分了，債務(wù)給了銀行等提供資金的公司和機(jī)構(gòu)。買家為這些負(fù)債、利潤等買單。
第二，我們關(guān)注住房企業(yè)的債務(wù)狀況。
有人問，經(jīng)過10年的房地產(chǎn)黃金開發(fā)，為什么住房企業(yè)還會負(fù)債？利潤在哪里？
有一種需要推廣的現(xiàn)實(shí)情況，其核心原因是，包括恒大在內(nèi)的所有房地產(chǎn)公司都從未謀取利潤，它們賺到的每一分錢都被重新投資于新土地的開發(fā)，擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，并將其轉(zhuǎn)化為在建項(xiàng)目。因此，這些房地產(chǎn)賬面上很豐富，沒有現(xiàn)金儲備，因?yàn)殂y行有錢可借！如果你想擴(kuò)大市場份額，你只能得到大量土地。
根據(jù)對南都大數(shù)據(jù)研究所住房企業(yè)債務(wù)狀況的調(diào)查，中國76家住房企業(yè)一年內(nèi)到期的利息負(fù)債超過2.5萬億，約占利率負(fù)債總額的35%。
在去杠桿化的基調(diào)下，住房不是投機(jī)，80%以上的住房企業(yè)短期債務(wù)在增加，如果銷售回報(bào)不及時，恰逢還債高峰期，資金短缺的壓力明顯。
誰的短期債務(wù)壓力最大？一年內(nèi)有4項(xiàng)利息負(fù)債超過1,000億元，恒大、霍莊、綠地和田園分別高達(dá)3,957億、1,406億、1,214億和1,058億元，一年內(nèi)到期的利息負(fù)債分別高達(dá)3,957億、1,406億、1,214億和1,058億。
一年內(nèi)，萬科、華夏、富里、泰和、招商、保利等六大計(jì)息負(fù)債規(guī)模達(dá)500億元至1000億元，總額達(dá)1.2萬億元。
按7%的平均融資成本計(jì)算，年利率超過1700億美元。年利率如此之高？如果房價(jià)下跌，誰來還清債務(wù)？
第三，購房者的家庭貸款金額也很大。
中國家庭的高債務(wù)主要表現(xiàn)在高房價(jià)造成的高抵押貸款，或依賴其他高借貸購買住房，使許多人成為住房奴隸；然而，即使房價(jià)折扣，對于一些只為自己使用的家庭來說，影響也不會太大。
如果你說，影響可能只是財(cái)富的名義下降。而且有相當(dāng)多的家庭，即使是高負(fù)債買房，但房價(jià)在最近幾天已經(jīng)飆升，即使房價(jià)現(xiàn)在是腰部折，等等，只有回到原來的購買價(jià)格，將不會出現(xiàn)任何負(fù)資產(chǎn)。
但是，隨著老齡化趨勢的到來，經(jīng)過百年的父母，每個家庭還會有兩套房子，將來會賣給誰？實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，全民投機(jī)，投機(jī)盛行，有多少人愿意在地上賺錢？
