多地樓市調(diào)控頻頻“打補丁”這個月樓價漲幅也有可能收窄
春節(jié)后，深圳、杭州、廣州、南京等熱點地區(qū)頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的新措施。據(jù)統(tǒng)計，自2021年以來，地方房地產(chǎn)調(diào)控已達70多次，調(diào)控內(nèi)容主要集中在租賃政策收緊、新秩序、增值稅、房地產(chǎn)市場混亂等方面。
業(yè)內(nèi)人士指出，監(jiān)管對市場有短期降溫作用，商品房銷售價格上漲預計將在2月份收窄。但從長遠來看，對新趨勢和經(jīng)營貸款的監(jiān)管將決定房地產(chǎn)市場的走勢。
強化調(diào)控
自2021年以來，深圳出臺了多項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，此前實施的調(diào)控政策"補丁"。最新的調(diào)控表明，夫妻雙方以一方不具備購房資格的名義離婚登記房地產(chǎn)的，另一方不得在離婚之日起三年內(nèi)在深圳購買商品房(三年內(nèi)再婚或再婚的，也適用這些規(guī)定)。
2月18日，杭州市房管局發(fā)布了"關(guān)于提供虛假購房登記信息的通知"(簡稱"通知")。通知指出，朝福皇家醫(yī)院、丹峰第四季醫(yī)院、軍品住宅、子藏臺灣公寓等9個項目中，有27個家庭的申請資料或登記資料是假的或假的。根據(jù)杭州市房地產(chǎn)市場可持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)組"關(guān)于商品房公售公證實施通知"第十二條的規(guī)定，決定對這二十七戶實行一年的禁售處罰。
中國指數(shù)研究所浙江分院常務副總經(jīng)理高元認為，這種處罰體現(xiàn)了政府的態(tài)度。在是否居住的基調(diào)下，有必要加強市場監(jiān)管和規(guī)范。政策中的一些漏洞雖然不能完全堵塞，但可以起到戰(zhàn)勝山頭的作用。
中國證券報"記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2021年以來，地方房地產(chǎn)調(diào)控已達到70多次。房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點是收緊租賃政策、新秩序、增值稅、房地產(chǎn)市場混亂等。
新套利投資者"、由疫情引發(fā)的學校房屋回購浪潮，以及銀行貸款與抵押貸款之間的巨大利差，是推動熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場熱度的三個主要原因。在住宅是否居住的背景下，在過熱地區(qū)引入調(diào)控政策是合理的。中原房地產(chǎn)首席分析師張大維指出，"從各地出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策內(nèi)容來看，上期房價大幅上漲的上海、深圳、杭州等城市，都是房地產(chǎn)市場的‘修補’政策，方向主要針對房地產(chǎn)市場的資本側(cè)、購房資格等。
鑒于調(diào)控的效果，張大維說，調(diào)控短期內(nèi)對市場有降溫作用，但不影響本輪上漲的根本原因，因此，具體效應需要如何看待"貼片"政策和新潮經(jīng)營貸款的實施力度。
一線城市加速崛起
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，1月份，以一線城市為代表的一些地區(qū)的房價呈現(xiàn)加速上升趨勢。自2021年以來，這些地區(qū)基本上發(fā)布了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，四個一線城市新商品房的銷售價格同比上漲0.6%，比上月高0.3個百分點。其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手房銷售價格同比上漲1.3%，較上月上漲0.7個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。
安居客房生產(chǎn)研究所58號所長張波說，根據(jù)美國統(tǒng)計局1月份發(fā)布的數(shù)據(jù)，所有四個一線城市的房價都出現(xiàn)了環(huán)比上升的趨勢，第一和第二季度的房價也有增長的跡象。其中，二手房的增長速度超過了新的。這說明房地產(chǎn)市場需求依然強勁。雖然深圳、廣州等城市在2020年出臺了相關(guān)政策，但人口流入和合格購房人數(shù)持續(xù)增加，導致市場需求在一定階段集中釋放。二手房價格上漲與教育資源密切相關(guān)，與優(yōu)質(zhì)教育資源相對應的住房供給價格上漲更為明顯。
張波指出，市場上仍然存在投機者，還有一些房地產(chǎn)從業(yè)者和一些不良的自我媒體炒作。北京、上海和深圳在第一季度經(jīng)常出臺政策，堵塞漏洞、控制金融和炒作的信號非常明顯。盡管從國家的角度來看，以往一線城市監(jiān)管政策的嚴重性是"頂級"的，但這并不意味著沒有進一步收緊的空間，但這并不意味著投資投機的氛圍將會增強。
相比之下，二三線城市的增長趨勢明顯下降，特別是在三線城市。張波說，二三線城市的市場分化還在繼續(xù)，一些二線城市熱點的"紅盤"受到價格限制因素的影響，沒有必要推廣，市場關(guān)注也會很高，甚至需要出臺政策，保證沒有住房的家庭優(yōu)先買房，而不是熱火朝天的三四線城市，在年初明顯降溫，特別是在軌道不覆蓋、配套不完善、房價上漲較弱的地區(qū)。
殼牌研究所(Shell Research Institute)首席市場分析師徐曉樂認為，在強化調(diào)控和春節(jié)假期的影響下，房地產(chǎn)市場自2月份以來已經(jīng)降溫，房價的推動力已經(jīng)減弱，商品房銷售的價格漲幅預計將在2月份收窄。
殼牌研究所(Shell Research Institute)的數(shù)據(jù)顯示，自2月份以來，北京、上海和深圳的一線城市二手房市場一直處于高位或下跌，業(yè)主的報價從上升到下降。2021年仍是房價上漲和調(diào)控游戲的一年。總體而言，房價上漲幅度將小于2020年。從地區(qū)來看，從春節(jié)城市空殼二手房市場情緒指數(shù)開始，今年上半年長江沿岸的一些城市，如寧波、無錫等城市，房價上漲的壓力仍然相對較大。
增加"搶劫人民"的政策
最近，一些熱點領(lǐng)域為人才聚居、人才住宅建設(shè)等方面出臺了更積極的調(diào)控措施，為這些領(lǐng)域未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢增添了新的想象空間。
南京最近出臺了新的定居政策，浦口、柳河、麗水、高春四區(qū)的定居限制放寬，對于在上述四個區(qū)持有居留證并為城鎮(zhèn)職工支付社會保險超過六個月的人，他們可以定居；同時，江蘇省的生活保障支付年限可以累積相互承認，并與長三角城市群探索與省外城市的條件實行戶籍準入年和城市累計相互承認。這意味著南京已經(jīng)向整個江蘇乃至長三角城市群敞開了大門。
中國手指研究所南京分院總經(jīng)理高曉梅認為，降低南京四個郊區(qū)的入戶門檻，客觀上會給南京帶來人口流入，增加購房的潛在需求，但投資者可以通過戶籍政策規(guī)避購房限制，南京可以出臺相應的購房政策，限制未來炒房行為，真正實現(xiàn)人的存留。
除南京外，廣州最近還發(fā)布了"廣州南沙新區(qū)國際人才區(qū)建設(shè)實施計劃"，要求在2035年前建立國際人才區(qū)，這將成為粵港澳地區(qū)人才聚集的新高地；建立涵蓋人才住房補貼、人才公寓和產(chǎn)權(quán)共享的人才住房制度，爭取第三條。
