超一半上市房企負債率超過七成， TOP50房企近三成上月銷售"量價齊跌"
到年底，房地產企業面臨著減債和業績雙重壓力。第四季度，在政策的指導下，住房企業杠桿削減的影響繼續加深，融資方繼續受到限制。與此同時，大量住宅企業的供求關系出現逆轉，整體銷售平均價格下降。據平安證券研究新聞報道，從其月度表現來看，十月份申灣房地產下跌 4.4%，上海和深圳下跌 300%(2.35%)。截至 11 月 19 日，房地產行業 Pe(TTM) 的市盈率為 9.29 倍，低于上海和深圳 300 倍的 15.1 倍，在近 5 年內為 18%。
行業分析認為，在行業融資收緊的預期下，疊加全年銷售目標壓力，住房企業跟進或加大力度推動銷售回報，年底供應持續釋放。
三條紅線下的還本付息高峰即將到來。
據平安證券監測數據顯示，10 月份住房企業發行的內債、外債和集體信托分別為 261 億元、52 億美元和 454 億元，分別下降 35.7%、29.2% 和 28.4%。考慮到 11 月至 12 月國內債務到期 833 億元和外債 87 億美元，到期規模較高，預計住房公司債券融資的態度將保持積極，但規模可能受到監管緊縮的限制。
8 月 20 日，住房建設部聯合中央銀行召開了重點住房企業座談會，提出了房地產企業融資監管新規定，包括資產負債率（以下簡稱 "新資產負債率"，除預收后）不得超過 70% 等，在這三項標準中，企業被視為 "一到就踩線"。
在橫向比較中，中國指數研究所指出，在 28 個行業類別中，房地產行業的資產負債率為 79%，在行業中排名第三。根據新的資產負債率，55% 的上市房地產公司的負債率超過 70%。這意味著這是 "三條紅線" 中的唯一一條，超過一半的公司已經踩上了這條線，而這些公司今年仍面臨著減債的壓力。
根據房地產上市公司的中期業績，結合新規則的 "三條紅線" 監管，中指法院指出，在被監管的 172 家上市住宅企業中，121 家有不同程度的 "踩線"，33 家企業 "踩" 了 "3"，其中新的資產負債率 "踩到了" 線上 "最高比例"。
中泰證券（15.240，0.81，5.61%) 分析稱，在出臺 "三條紅線" 監管新規則后，整個房地產業預期將企穩，過去杠桿式囤積土地、獲利快速上漲的房價經營邏輯已被徹底打破，房地產業金融屬性弱化，制造業屬性增強。從產業競爭格局看，房地產開發企業的核心競爭優勢將從征地能力轉向融資能力和管理控制能力。高質量的行業領先房地產企業可以繼續超越行業，實現集中度的提高。
從整體表現來看，中國銀河（12.700，0.28，2.25%) 分析認為，房地產行業業績在第三季度有所改善，杠桿降低已經取得初步成果。截至第三季度末，預收帳款 3537196 萬億元，比去年同期增長 8.62%，行業凈負債率為 136.20%，同比增長 -5.06%。在 "三條紅線" 的金融監管下，住房公司在第三季度開始積極降低杠桿水平。該機構預計，到今年年底，行業杠桿率將進一步下降。
全年業績目標沖入倒計時
第四季度往往是房地產企業實現年度業績目標的沖刺階段。據招商產業研究所最近發布的一份報告稱，10 月份，上市住房企業已經掌握了銷售窗口，并積極推動了貨物的拆遷。其中，保利房地產（17.000，0.04，0.24%)、綠城中國、金地集團（15.050，0.10，0.67%)、招商蛇口（14.680，≤0.0 1，≤0.0 7%)、中國金茂等住宅企業的月經營業績比去年同期顯著提高。從一月到十月，恒大、萬科和田園的銷售額都超過了 5000 億元，而中國和保利房地產的累計銷售額分別超過了 4000 億元。
從數量和價格結構來看，殼牌研究所統計，住房企業 10 月份 "量價" 明顯，其中前 50 家選擇 "量價" 的住房企業達到 20 家，比 9 月份增加 9 家，同時 14 家住宅企業的平均銷售價格下降，但未能達到預期的銷售效果，表現為 "數量和價格下降" 的結果。
殼牌分析認為，從十月份公布的 32 家住宅企業業績來看，平均年業績目標為 82%，但住房企業之間的差距明顯，恒大、金茂等五家住房企業的目標成就率分別超過 90%、17 家、80% 以下和 70% 以下，個別企業目前的業績受到壓力，預計少數前 50 家住房企業難以實現年度業績指標。
他說："根據平安證券的不完全統計，與房屋有關的政策在十月放緩，一個月內共有 19 項與房屋有關的政策（包括中央及地方政府），較前一個月下降 50%，其中 10 項較為緊絀，占總數的 53%。" 業內人士普遍認為，在 "十四五" 期間，房地產市場調控的主要基調仍然是 "住房和住房不會被炸"。考慮到熱點城市的調控力度不斷加強，隨著銷售增長率的下降，房地產市場趨于穩定，后續調控或同步的步伐趨于穩定。
柯瑞房地產研究中心分析指出，在房地產行業融資預期收緊、全年銷售目標壓力疊加的情況下，預計住宅企業將加大推介力度和銷售回報，持續貸款的供給將為交易提供一定的支持。然而，隨著熱點城市監管效應的出現，市場退出壓力將逐漸凸顯。
