北京樓市實地調研：剛需盤熱高端盤冷 年底“撿漏”機遇多
記者日前發現，與“金九銀”期間相比，中金九銀的數量明顯減少。多位中介門店銷售人員表示，11 月以來，二手房項目成交明顯擴大，總價低、樓層好、位置好的優質房源變得稀缺。與剛需房地產成交量的增長不同，以洋房、別墅、疊合樓、寫字樓為代表的高端樓盤價格明顯下降。部分別墅項目總價下降了 20%，但成交量并沒有明顯改善。
剛需積極入市
我在北京繳納社保和個稅已經是第八年了。我還在北京租了一間房子住了 8 年。在這期間，我換了 10 多個地方。近期，租賃市場受到長租機構火爆的影響，這讓很多前期租房的業主下定決心賣掉自己的房子。我的房東也有類似的情況。房東的房子掛在交易平臺上后，他催我和另一個房客每天搬家，因為沒有房客的房子更容易賣。繳納了 5 年社保后，我一直在看二手房，尋找機會開始。目前，我真的不想再頻繁搬家了，于是向父母要了一部分首付，準備買一套性價比高的二手房，先住。”購房者劉明（化名）告訴中國證券報記者。
中國證券報記者在調研中介門店的過程中發現，像劉明這樣的買家并不在少數。
“從公司大數據分析，進入市場的客戶基本上都是剛需客戶。他們要么是前期租房的第一批住宅客戶，要么是想給孩子換學區房的剛需客戶。11 月以來，我們門店共售出 8 套，這是今年一個比較好的月度表現。在 9 月和 10 月的旺季，基本上有這么多人。”位于北京市豐臺區地鐵附近的一家中介機構工作人員李莉（化名）表示，“近期成交量居高不下，主要與前期處于觀望狀態的剛性需求客戶積極入市有關。”看了看房子，但他們沒有買的決心。此外，新房市場的大規模促銷令不少購房者眼花繚亂，分流了部分二手房需求。但隨著二手房市場供過于求，大量低價房不斷積累，低總價、好戶型、好位置的優質住宅價值逐漸顯現，具有較強的吸引力。11 月以來，二手房成交量在新增需求中明顯放大。
高端樓盤的降價不同于剛需樓盤的成交量增加。中國證券報記者發現，以洋房、別墅、疊層樓、寫字樓為代表的北京高端房地產價格明顯下降，但成交量并沒有明顯改善。
“我們的項目由剛需樓盤、別墅和洋房組成。基本上不需要現在的洋房，基本上沒有成交的洋房。上周，該公司開始下調洋房和別墅的價格，尤其是別墅。別墅總價與“金九銀十”期間相比下降了 20% 左右。位于五環南路外的一家樓盤銷售人員表示，即便如此，別墅和洋房的成交情況也不容樂觀。有看房者表示：“一方面，等待的原因是首付太高。另一方面，別墅作為改善型住房，實用性不強。目前別墅的設計很緊湊，對老人和小孩不太方便。家里有三層或大一層的兒童臥室，希望都能買到。這類產品和客戶群體的需求相對較小，投資客戶不會選擇這樣偏重的項目，而只是需要改善資金壓力的客戶和生活舒適度無法很好地匹配。”
作為一家非住宅企業，寫字樓項目，也面臨著降價促銷的命運，但由于客戶基礎狹窄，交易依然低迷。
中國證券報 " 記者發現，為了獲得更準確的客戶，一些企業、寫字樓項目直接采用整體、整層銷售，目標是上市公司和大型中央企業等，為了得到客戶群體這部分的青睞，許多項目承諾提供銀行抵押貸款。
我們將召集幾家銀行分行的負責人，為購買商業和辦公大樓的公司客戶服務。在早期階段，你只需要支付 50% 的首付款就可以獲得網上簽證，這可以作為一種正常的貸款。位于豐臺區的營業部主任說。
當被問及是否滿足購買限制時，主管人員說：" 我們的客戶是中央企業、國有企業和私營上市公司，銀行對這些客戶將有一定的政策偏好。
作為回應，中原房地產首席分析師張大維表示，此類貸款不可能是抵押貸款，購房限制不僅針對個人買家，也針對企業買家。上述操作最有可能是抵押貸款，即 50% 的首付，然后是剩余的 50% 最終還款。該銀行隨后開展抵押貸款業務。這是一種營銷工具。
不推薦高杠桿投資買房子
專家建議，隨著年底的到來，對緊急出售房產退款的壓力已經加大，而對于購房者來說，"撿漏" 的機會也大大增加了。開發商今年年底的表現沖刺壓力加大，但也推出了更多的促銷手段。
諸葛房地產分析師陳曉表示，對于購房者，尤其是剛性需求客戶，到年底，開發商推出了大量的項目，開展了更多的折扣促銷活動，剛性需求客戶在資金充足的情況下可以盡快‘上車’，此時購買剛性需求對購買能力是一個很好的機會。但是，需要注意的是，在住房企業的各項優惠活動中，要保持合理的選擇住房供給的態度。對于考慮購買住房投資的集團來說，不建議高杠桿投資購買房屋，這應該是基于謹慎。
陳曉表示，與新住房市場相比，二手房市場選擇范圍更廣，價格也比較適中，對于購房者來說，房地產熱點領域仍是大類資產配置的好選擇。
