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到年底，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著減債和業(yè)績(jī)雙重壓力。第四季度，在政策的指導(dǎo)下，住房企業(yè)杠桿削減的影響繼續(xù)加深，融資方繼續(xù)受到限制。與此同時(shí)，大量住宅企業(yè)的供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，整體銷(xiāo)售平均價(jià)格下降。據(jù)平安證券研究新聞報(bào)道，從其月度表現(xiàn)來(lái)看，十月份申灣房地產(chǎn)下跌4.4%，上海和深圳下跌300%(2.35%)。截至11月19日，房地產(chǎn)行業(yè)PE(TTM)的市盈率為9.29倍，低于上海和深圳300倍的15.1倍，在近5年內(nèi)為18%。

行業(yè)分析認(rèn)為，在行業(yè)融資收緊的預(yù)期下，疊加全年銷(xiāo)售目標(biāo)壓力，住房企業(yè)跟進(jìn)或加大力度推動(dòng)銷(xiāo)售回報(bào)，年底供應(yīng)持續(xù)釋放。

三條紅線下的還本付息高峰即將到來(lái)。

據(jù)平安證券監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月份住房企業(yè)發(fā)行的內(nèi)債、外債和集體信托分別為261億元、52億美元和454億元，分別下降35.7%、29.2%和28.4%。考慮到11月至12月國(guó)內(nèi)債務(wù)到期833億元和外債87億美元，到期規(guī)模較高，預(yù)計(jì)住房公司債券融資的態(tài)度將保持積極，但規(guī)模可能受到監(jiān)管緊縮的限制。

8月20日，住房建設(shè)部聯(lián)合中央銀行召開(kāi)了重點(diǎn)住房企業(yè)座談會(huì)，提出了房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管新規(guī)定，包括資產(chǎn)負(fù)債率(以下簡(jiǎn)稱"新資產(chǎn)負(fù)債率"，除預(yù)收后)不得超過(guò)70%等，在這三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中，企業(yè)被視為"一到就踩線"。

在橫向比較中，中國(guó)指數(shù)研究所指出，在28個(gè)行業(yè)類別中，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為79%，在行業(yè)中排名第三。根據(jù)新的資產(chǎn)負(fù)債率，55%的上市房地產(chǎn)公司的負(fù)債率超過(guò)70%。這意味著這是"三條紅線"中的唯一一條，超過(guò)一半的公司已經(jīng)踩上了這條線，而這些公司今年仍面臨著減債的壓力。

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的中期業(yè)績(jī)，結(jié)合新規(guī)則的"三條紅線"監(jiān)管，中指法院指出，在被監(jiān)管的172家上市住宅企業(yè)中，121家有不同程度的"踩線"，33家企業(yè)"踩"了"3"，其中新的資產(chǎn)負(fù)債率"踩到了"線上"最高比例"。

中泰證券分析表示，引入"三條紅線"監(jiān)管新規(guī)則后，房地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)期穩(wěn)定，過(guò)去杠桿囤積大量土地，掙得房?jī)r(jià)快速上漲的經(jīng)營(yíng)邏輯被徹底打破，房地產(chǎn)業(yè)金融屬性弱化，制造業(yè)屬性強(qiáng)化，從產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將從土地收購(gòu)能力轉(zhuǎn)向融資能力和管理控制能力，高質(zhì)量的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)可以繼續(xù)超越行業(yè)，實(shí)現(xiàn)集中度的提高。

從整體表現(xiàn)來(lái)看，中國(guó)銀河分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在第三季度的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了改善，杠桿降低已經(jīng)取得初步成果。"截至第三季度末，預(yù)收帳款3537196萬(wàn)億元，比去年同期增長(zhǎng)8.62%，行業(yè)凈負(fù)債率為136.20%，同比增長(zhǎng)-5.06%。在"三條紅線"的金融監(jiān)管下，住房公司在第三季度開(kāi)始積極降低杠桿水平。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，到今年年底，行業(yè)杠桿率將進(jìn)一步下降。