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十一月十九日，榮創(chuàng)服務(wù)在香港聯(lián)合交易所上市，開(kāi)盤(pán)價(jià)為每股11.6港元，與售價(jià)持平，并在輕微下跌后一路上升。當(dāng)日收盤(pán)時(shí)，服務(wù)價(jià)格為14.14港元，增幅為21.9%。市值由346.2億港元一路上升至20月底的416.4億港元，僅次于郊野花園服務(wù)及高雅住宅服務(wù)，在眾多地產(chǎn)股中排名第三。

兩天前，金科服務(wù)(Jinke Service)在香港主板上市，成為第八家擁有1億多個(gè)資產(chǎn)的物業(yè)管理公司，也是今年第12次成功上市。早盤(pán)交易時(shí)，金科服務(wù)以46.05港元/股的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，并在交易結(jié)束時(shí)得以保持發(fā)行價(jià)。第二天跌破谷底后，該公司股價(jià)再度上漲，20日收于51.53港元/股，較發(fā)行價(jià)上漲15.27%。

在房地產(chǎn)股估值調(diào)整的背景下，金融服務(wù)和黃金服務(wù)在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)可謂明目張膽，也打破了房地產(chǎn)股近期上市時(shí)的"破除期"。

然而，如今大量的地產(chǎn)股上市，并開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)營(yíng)馬場(chǎng)的階段，高質(zhì)量的第三方并購(gòu)項(xiàng)目越來(lái)越少，在供求關(guān)系下，價(jià)格只會(huì)越來(lái)越高，導(dǎo)致單純依靠并購(gòu)的企業(yè)的資本回報(bào)率越來(lái)越低，單純依靠房地產(chǎn)母公司的企業(yè)增長(zhǎng)速度非常有限。市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)股增長(zhǎng)的預(yù)期正在逐漸減弱，導(dǎo)致股價(jià)下跌。

我國(guó)的物業(yè)管理公司并不稀缺，物業(yè)管理公司的同質(zhì)化程度也很高。過(guò)去，該部門(mén)只缺乏可投資的目標(biāo)。但大量的新上市已經(jīng)改變了投資者的看法。簡(jiǎn)而言之，第四季度的上市數(shù)量比前三個(gè)季度的總和還要多。這一概念的稀缺性已經(jīng)消失，資本繁榮現(xiàn)在已經(jīng)基本結(jié)束。

短期內(nèi)，我們?nèi)匀粺o(wú)法擺脫規(guī)模理論。

資本被撤資后，地產(chǎn)股規(guī)模的重要性進(jìn)一步凸顯。最近，為了打破金融服務(wù)的"破除魔咒"，黃金服務(wù)公司掌管著1億多家領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)域，并依賴房地產(chǎn)母公司的增長(zhǎng)潛力。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的"規(guī)模理論"將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，但許多人也在期待一家房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)新道路。

房地產(chǎn)行業(yè)資深專家金永紅認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的整體集聚效應(yīng)還不夠明顯，還沒(méi)有形成一個(gè)絕對(duì)的品牌寡頭，以最大的承包規(guī)模田園服務(wù)為例，目前的承包面積超過(guò)7億，市場(chǎng)占有率不到2%，規(guī)模至少還有5年。"未來(lái)材料企業(yè)最有可能出現(xiàn)的邏輯是，作為一個(gè)平臺(tái)三部曲，做大、做好、做好。

然而，資本市場(chǎng)長(zhǎng)期持續(xù)規(guī)模的判斷也指出了另一個(gè)問(wèn)題，在增值服務(wù)背后的巨大想象力，以贏得資本市場(chǎng)房地產(chǎn)股的熱情，暫時(shí)還沒(méi)有探索一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

傳統(tǒng)上，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理中普遍存在"誰(shuí)做誰(shuí)管"的普遍情況，其優(yōu)勢(shì)是有住房背景的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)可以利用住宅企業(yè)發(fā)展和擴(kuò)張帶來(lái)的項(xiàng)目資源，承擔(dān)大量高質(zhì)量的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張，上市房地產(chǎn)公司相關(guān)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)普遍良好，能夠有效地保證管理區(qū)域，帶動(dòng)業(yè)績(jī)的大幅度增長(zhǎng)。

物業(yè)管理企業(yè)并非沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)。早在2014年，當(dāng)他們?cè)诓煌攴莞跋愀凵鲜袝r(shí)，他們就已經(jīng)看到了該物業(yè)背后巨大的所有者流動(dòng)資源。然而，彩票生命的市場(chǎng)價(jià)值長(zhǎng)期下滑也在一定程度上表明，這部分資源很難依靠房地產(chǎn)公司自己激活和利用。

目前，物業(yè)企業(yè)的數(shù)字化改造和升級(jí)仍主要集中在基礎(chǔ)服務(wù)水平上，通過(guò)科技干預(yù)，建立減少重復(fù)勞動(dòng)、降低人力成本、提高毛利率的系統(tǒng)平臺(tái)。

然而，值得注意的是，越來(lái)越多的物質(zhì)企業(yè)，如優(yōu)秀的商業(yè)服務(wù)、石茂服務(wù)、恒大地產(chǎn)等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，以及騰訊、阿里等互聯(lián)網(wǎng)巨頭進(jìn)行斗爭(zhēng)，最初試圖利用互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)行數(shù)字化經(jīng)營(yíng)，串通挖掘社區(qū)用戶，進(jìn)一步融合在線和離線將是大勢(shì)所趨。與互聯(lián)網(wǎng)巨頭合作的房地產(chǎn)企業(yè)或許能夠在增值服務(wù)方面找到新的利潤(rùn)方向，并逐步轉(zhuǎn)向高效、集約化的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。